创新峰会实录：武汉房产市场政策及数据分析（2）

摘要：2012年我们所熟知的卖场遭受到更加严峻的挑战，而家装市场细分更加彻底，二三线城市消费市场厮杀也进入了白热化阶段，一线品牌是否加速整合、融资？2012面企业如何稳重求变，变中求胜？

　　市场数据部分。首先是2012年土地供应成交以及楼面价的情况，(PPT对照讲解)武汉市一年的土地成交供求的走势。2010年和2011年供应特别高，成交也在比较高的位置。而到了2012年1―5月份供应比较低，但是由于有2011年的结转，成交也比较高。这么多地块的成交在一定时间内可以转化为商品房进行出售，未来的供应大家不用担心。(PPT对照讲解)历年土地成交量价走势。黄色的线是楼板价的变化，为什么楼板价越来越低呢？因为2012年1―5月份，二三环间以及三环外土地成交比例的提升，中心城区的地贵，房子也贵，二环以外地多，房子也便宜，所以楼面价有小幅的下滑。目前都是在相对比较稳定的局面上，这是土地市场简单的概况。

　　商品住宅市场。截止到2012年4月份，4月份的供应大概在130万方左右，这就是今年的一二季度普遍的月度供应，大概在150万方左右，供应比较大，但是成交方面，2010年有逐渐萎缩的态势。我们可以看一下价格，自从2011年的7月份到现在都没有一个明确涨价或者大幅的提升，个别的个案可能推高了某一个月的涨幅，但是目前价格相对比较稳定，在7387元/平米，主要是商品住宅的价格。这种价格的小幅下跌信号可能会释放未来小幅下行的通道信号。

　　存量。存量目前在954万方，也是历年比较高的高峰，这也可以解释今年的形势并不是特别乐观，由于成交比较萎缩，供应比较大，存量也比较大。

　　我们在逆势中会有逆商，正是因为有这样的逆境，是什么问题导致的逆境？我们的机会在哪里？主要是刚需客户。(PPT对照讲解)目前刚需成交的比例。占比是占到70%，它市场成交的主体，被先购得那批客户所购买的房子成交仅仅占30%，剩余的70%并没有完全被限制，主力还是这一批人，这批人可能买了以后很快就会住，并不等同于被限购的客户可能用于投资或者等着升值，交易，可能他们一购买就住，这对我们家居行业一定是利好的。

　　首置产品的价格。目前成交主力在7000多一点，高端产品价格在9000多，目前价格波幅不大。供应和成交主要集中在80―100平米的两房，以及100―140平米的三房，占比为71%左右。

　　(PPT对照讲解)成交排名情况。排名前三的项目均为性价比比较高的项目，性价比越高的产品可能得到客户认可的程度就越高，无论在何时何地，产品的质量、价格以及服务等各方面的综合优势，永远是我们要追求目标。

　　未来供应。6月份武汉整体市场的供应大概在124万方，同比增长8%，刚需产品仍然占到7成比例。

　　平面媒体的投放。在2012年3―5月，投放的比例都差不多，额度在1.1亿左右。除了平面媒体的投放比较平衡之外，各售楼部营销以线下营销为主。我相信各位同仁可能经常收到售楼部打来的电话通知你参加某某活动，这些在某种程度上也为项目的蓄客提供了一定的信息的广度和深度。

　　平面媒体投放前三是东湖万达广场、积玉桥万达广场以及金玉等项目。

　　5月份新开盘的项目的情况。5月份推盘的比例，推盘量跟去年同期基本持平，成交量略微下滑，开盘首日平均去化率在47%。五月份进行开盘加推的项目成交不足3成的项目占比30%，成交超过5成的项目占到26%。

　　在什么时候买房更为合适？我们的房子买来是用来住的，不一定是用来投资的，投资客群毕竟还是少，投资的客群如果想选择比较好的产品可以去盘龙城、白沙洲以及汉阳三个板块。房子对我们来说是一个家，并是一个实物，是一个概念，房子买来以后肯定需要通过装修让它变成一个温馨的家，房子是用来住的，不是用来投资的，所以它的价格涨跌依然不能阻止急需购房的刚需客户的需求。我们今年市场上以特价房、低起价的房源、各类营销活动的开发商动作最多，今年购房是比较理想和合适的时机。

　　我的发言完毕，预祝新浪家居主办的“逆势破局创新共赢2012新浪家居产业创新峰会”圆满成功，谢谢大家！

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