创新峰会实录：武汉房产市场政策及数据分析

摘要：2012年我们所熟知的卖场遭受到更加严峻的挑战，而家装市场细分更加彻底，二三线城市消费市场厮杀也进入了白热化阶段，一线品牌是否加速整合、融资？2012面企业如何稳重求变，变中求胜？

克尔瑞信息部高级分析师项女士

　　项女士：尊敬的各位领导、各位专家，大家好！很荣幸参加逆势破局创新共赢2012新浪家居产业创新峰会，今天由我和大家交流一下武汉市房地产市场的情况。

　　今年以来我所听到身边的朋友和同行问我最多的问题是两个，一是武汉市的房价到底降了吗？二是你认为什么时候买房最合适？我希望大家能够带着这两个问题看整个市场情况的分析，最后我将为大家解答这两个问题。

　　我们今天的分享是从三个方面分析，第一，政策面的宏观环境。第二，规划利好方面的内容。第三，数据分析。

　　第一，宏观经济层面。固定资产的投资额和消费零售额同比多个宏观数据在今年达到了历史的低点，5月12日央行宣布下调存款准备金0.5个百分点，这也是年内第二次下条存款准备金率，去年六次下调，今年释放了下行通道的信号。针对经济的持续下滑现状，中央是什么态度呢？宏观政策将转向稳增长的态势。2008年有4万亿的促进计划，但是却带来了一定的负面效果，包括通货膨胀、房地产的泡沫以及企业和政府的负债率上升，工业产能进一步过剩等等。今年网传4万亿2.0版，在经济下滑以后，4―5月份发改委批准超过了300个项目，其中有4个钢铁项目，超过了130亿，6个机场项目，3个水电站项目。就此网传想要实现今年的稳增长，可能政府的投资会超过4万亿。稳增长之下，政府的计划是什么呢？首先，启动一批事关全局，带动性强的重大项目；其次，结构性减税政策，减轻企业的赋税，扩大节能产品惠民工程以及鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、教育、医疗等领域的建设。从政府的态度来看，是稳健第一，调整产业结构，但是房地产的调控是绝不放松的，仅仅预调微调首套房、保刚需。在这里“刚性”概念需要解释一下，刚需通常是指两类客群：第一类是首置客群，这类客群是购买90平米以下的房子，用于婚房以及刚性需求居住；第二类是首次改善，这一类的客群一般是三口之家，或者是与父母同住的年轻小青年，需要一个房子的扩大改善，他所选择的户型大约在90―120平米左右的三房。这两类客户是刚需客户。

　　稳增长以及保增长之间两者的不同点，对于房地产调控的态度来说，目前若是仅靠大规模的投资来稳增长，那么蕴含巨大的风险。中央坚守调控仍是今年影响楼市主要的因素，但是地方的政策突围，以及货币供应放水，将部分对冲了中央政策的打压程度。我们可以看一下全国房地产政策，在下个月将有40个城市实现联网，从今年开始可能会扩大房产税的试点城市。武汉也是在这40个联网城市名单之中，国务院已经明确今年要扩大房产税的试点，5月18日住建部承诺，包括武汉在内的40个大中型城市的个人住房信息将在下个月实现联网。这个带来了什么呢？首先是个人住房信息化，其次是深化限购，然后监控异地炒房，推行房产税。它的目的只有一个，主要是限制投机性购房的需求，对刚需并不是一味的打压。目前对于个人住房开征房产税对于房地产市场的影响主要是在心理层面和预期层面，执行下去也需要一定的时间。

　　我们来看一下全国的房地产政策，是微调不断，几乎触及中央底线地方政策层出不穷，以辽宁营口、扬州为例，他们先后出台的购精装修房有补贴，以及公务员购房有补贴，这在一定程度上能够激励当地受到补贴资助的一批客群去购房，这也算是一个利好。待考察的政策是石家庄，拟放宽部分人群的限购，人均住房面积低于全省人均住房面积将近31平米的市民将可能被允许购买第三套住房。中央有一个政策，地方也有它的对策，这些预调微调的政策可能会触及中央的底线，如果未来没有严格的调控，那么对于房地产市场来说仍然是一个利好的情况。全国房地产市场的政策不完全针对刚需的扬州、营口争议政策并未被叫停，可能未来会引发未来多地效仿。

　　武汉市五月下旬住房公积金贷款办理时限压缩到15天，今年1―5月份公积金发放贷款额度达到44亿，而去年全年是80亿。这带来什么利好呢？用公积金购买一套房、首套商品房最高代表可以达到60万，90平米以下的户型可以贷8成，首付只用付两成。这对于很多首置客群来说绝对是一个利好消息。武汉市公积金发放的贷款金额，1―5月份是44万，按照这个势头来看今年肯定会高于去年。公积金成为市民以较低成本购房的主要依据。

　　五月份政策小结，主要是四点：一是存款准备金率下调0.5个百分点，二是营口5千万补贴公务员购房，三是40个城市的住房信息联网，四是武汉公积金办理时间压缩。这四条可能对刚需都是促进作用。

　　武汉市的规划利好。5月25日武汉地铁二号线首列列车试跑，在北上广深这种一线城市，地铁沿线的房子价格都高于其他交通相对不便利的房子价格，对于二号线沿线的项目一定是一个利好作用。武汉市中心城区湖泊“三线一路”保护规划获得通过，之前曾经在央视提到过武汉沙湖的问题，接下来武汉市将会对中心城市的40个湖泊制订一系列保护计划，保护武汉市的湖景资源。南湖将建成12景水上乐园，对于南湖周边板块的房地产项目也是景观上的比较大的利好。

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