200亿！红星地产联手远洋集团开创多赢新格局

摘要：7月18日，远洋集团发布公告，将与关联合作方共同通过天津远璞，拟以40亿元的股权对价收购红星地产70%的股份。

        红星地产与远洋的连续剧终于迎来大结局。 

        200亿，成为了这次联手的核心数字。

        7月18日，远洋集团发布公告，将与关联合作方共同通过天津远璞，拟以40亿元的股权对价收购红星地产70%的股份。整个交易由4个阶段完成，此前，天津远璞已经受让红星地产18%的股份，双方计划在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后，分别完成红星地产22%、11%和19%的股权转让。

        红星地产与远洋的绯闻始于今年3月底，当时远洋资本战略入股红星企发（红星地产母公司）获得18%股权。根据21世纪财经报道，远洋对红星地产评价颇高，认为其“整体运营模式算是行业内的良心企业”，且对红星地产现在的管理团队也很认可，因此决定进一步收购。

        交易双方对红星地产的定价较为复杂。首先是40亿元的股权作价，然后还要算上对未来利润的分配，后者更是影响红星地产身价的核心要素。

        根据远洋公告，截止2020年12月31日，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股与天津远璞按照85%：15%的比例进行分配；截止2020年12月31日，未售的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股和天津远璞按70%：30%的比例进行分配。

        据知情人士透露，交易价格不含红星控股享有的已结转利润，该项利润的规模大概在30亿左右，应该归红星控股所有。

        远洋官方披露，红星地产开发项目共有91处，住宅销售面积合计2017.1万平方米。其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市；可售型住宅产品比重高达80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化。考虑到红星地产团队在业界的良好口碑和勾地模式，项目利润率较高，初步估算，这家明星地产企业未来还能为股东创造的利润将达到200亿左右。

        由此可见，虽然红星控股转让了红星地产70%的股份，但依然可以获取未来7成收入。因此，这次合作不像是此前所传的“并购”，用“非典型的股权合作”来描述可能更适合。

        红星控股葫芦里卖的什么药？

        相较于红星地产的身价之谜，红星控股选择的收益方式更值得细品。为什么他们没有一次性换取大笔资金，而是选择细水长流，确保未来每年都能获得一定的利润？ 

        在我们看来，这首先说明了红星控股当前并没有面临较大的偿债压力。因此，红星控股并不急着套现，而是更倾向选择未来几年的现金流，用于支持红星控股下属板块未来的发展需要。 

        其次，公司坚定看好红星地产的长远发展。

        如果红星地产未来业绩变脸，那么让远洋集团“一次付清”自然是红星控股的最佳选项。反过来看，没有把这次合作变成“一次性买卖”，而是和合作伙伴（远洋集团）利益绑定，共同面对未来，充分证明了红星控股对红星地产的信心。前面提到，红星地产的物业主要分布在一二线城市，并且多为面向刚需和刚改的高效项目，这确保了未来销售价格的坚挺。同时，随着与远洋集团合作的深入，双方充分发挥在资本市场资源、商业运营、物业管理等领域的优势。这些都为未来实现更多利润奠定了基础。

        根据此前媒体报道，红星地产一直没有裁员、也没有更换管理团队的动作。可见，红星控股的信心其实也是一种自信——对自己人，整个红星地产管理团队的信心。

        最后，稳定的现金流为红星控股未来融资提供了更广阔的空间。

        选择未来现金流，而非一次性收益的另一个重要意义在于，稳健的现金流可以为红星控股未来的融资提供更广阔的空间，进一步丰富融资渠道。 

        总的来说，随着远洋成为红星地产大股东，红星控股将剥离负债率更高的业务板块，有息负债水平有望大幅下降，资产负债率也将得到优化。此外，红星地产贡献的现金流又为老东家未来的债务偿还提供了保障。在红星控股以一个更轻盈、更聚焦的姿态，拥抱家居主业的同时，这次的股权合作范例也有望为行业带来新的思考。

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