详解京19条:装修费最多按原值10%扣除

摘要：北京市地税局在官网发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，指装修费可按一定比例扣除，其中商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%，经济适用房的最高扣除限额达到了房屋原值的15%。

  北京市3月30日发布“国五条”细则的落地政策，这份被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。昨天，北京市地税局在官网发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，明确了5类房屋转让时“原值”如何计算，经税务机关审核，个人转让住房在转让前实际发生的装修费用，可按一定比例扣除，其中商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%，经济适用房的最高扣除限额达到了房屋原值的15%。

  转让200万元商品房 最多扣除20万元装修费

  今后，北京市个人转让房屋所得，将严格以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按照20%税率计算纳税。市地税局明确：根据国家税务总局文件规定，“合理费用”包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。

  记者计算得出，北京房主如果出售一套“原值”为200万元的商品房，经税务机关审核后，最多可扣除20万元的装修费。

  税务部门明确，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。

  需要特别提示的是，如果“纳税人原购房为装修房”，即合同注明房价款中含有装修费的，铺装了地板，装配了洁具、厨具等，不得再重复扣除装修费用。

  但是，如果卖房人提供的发票不能满足条件，也不可以扣除装修费用。即凡有下列情况之一的，都不得扣除装修费用：装修费用凭证不是有效发票；发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

  商品房出售时“原值” 为实际支付房价款+相关税费

  “一套房屋在出售转让时税费的负担，与房屋原来价格即‘原值’息息相关，如果中间的差价越高，缴纳的税款就会相应增加。”财税专家告诉记者。据了解，对于房屋“原值”的确认，直接关系到今后二手房销售的买卖双方利益。

  地税部门明确，今后二手房交易者在进行个人所得税纳税申报时，须按规定提供据以证明房屋原值的相应凭证。

  对于能够提供房屋原值相应凭证的，税务部门审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值；纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，税务部门将通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。

  5类房屋的“原值”按以下规则确认：“商品房”，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；“自建住房”，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；“经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)”，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；“已购公有住房”，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

  “城镇拆迁安置住房”，根据相关规定分4种情况：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

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