红星美凯龙联手高和资本开创连锁商业资产管理2.0时代

摘要：一周之前，国内家居流通领域龙头红星美凯龙（01528.HK）在中期业绩报告中透露，正在探讨与专业商业地产基金合作和资产证券化的机会，并引发业界广泛地猜想。

  一周之前，国内家居流通领域龙头红星美凯龙（01528.HK）在中期业绩报告中透露，正在探讨与专业商业地产基金合作和资产证券化的机会，并引发业界广泛地猜想。

  8月29日，悬念的答案正式揭晓。红星美凯龙与国内知名商业地产基金管理机构高和资本在上海对外宣布，将共同发起设立国内首支家居商业地产并购基金，双方将作为该基金的联合GP（普通合伙人，即管理人），资金规模为50亿元（将根据投资节奏随时扩募），将以红星美凯龙在一、二线城市的委托管理商场为主要资产标的。

  红星美凯龙董事长车建新表示，这次并购基金的发起设立，将进一步打通家居产业和金融资本的融合，红星美凯龙愿与投资机构、委管店业主方、品牌商户共同开发中国家居业的商业未来。

  （红星美凯龙董事长车建新 发表讲话）

  红星美凯龙副总裁、董事会秘书郭丙合在发言中指出，基金的设立标志着红星美凯龙从连锁商业资产管理1.0时代迈进2.0时代，“连锁商业资产管理1.0时代的主要特征是以品牌输出、管理输出为特征，表现为商业运营管理和物业管理，而2.0时代则增加了金融管理这一新内涵，金融管理能够提升连锁商业资产的变现能力、流动速度、价值提升，并进行市场化定价。”

  业内人士认为，此举在连锁商业资产管理领域尚属首创，也将直接优化提升红星美凯龙的委托管理商场经营模式，从中长期来看，并购基金能够为新开委托管理商场提供有力支持，成为红星美凯龙“轻资产、平台化”运营模式的重要支撑。

  走专业化金融道路

  以家居商业地产为基础资产的并购基金在国内尚属首例，这也使得红星美凯龙和高和资本的合作模式成为业界关注的焦点。

  合作双方在各自领域均以专业见长。红星美凯龙不仅是家居流通领域龙头，更是在该领域深耕三十年，对家居商业地产可谓了如执掌，精通家居商业地产的经营管理，这也使得其具有大量的项目来源。

  而高和资本则是中国首支也是国内规模最大的商业地产私募股权基金，此前专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元，是中国商业地产基金领域当之无愧的领先者。

  “并购基金的设立是红星美凯龙探索连锁商业资产管理中金融管理的第一步，当前及可预见未来的利率低水平，REITs、CMBS及类似证券化产品的成熟，以及红星美凯龙过去三十年积累的行业经验和公司实力，使得红星美凯龙具备了对家居卖场连锁资产进行金融管理的内外部条件。”郭丙合说。

  或许正因为如此，并购基金一开始就坚定地走专业化金融道路。据郭丙合在发布会上介绍，红星美凯龙与高和资本将作为基金的联合GP，共同进行投资决策，同时还将各自出资首期基金的10-15%，其余部分进行外部募资。在分工上，红星美凯龙主要负责寻找优质的资产标的，并进行运营管理；高和资本负责基金的结构搭建、资产管理和退出机制设计等，从而充分发挥各自的优势。

  高和执行合伙人周以升表示，红星美凯龙与高和有较深的渊源。双方有着共同的价值观，且对于行业的痛点和问题非常有共鸣。目前商业地产行业，特别是家居商业地产行业面临三个最核心的问题：运营难、融资难和出售退出难。红星美凯龙与高和发起的并购基金恰恰可以一举解决三个核心难题。

  （高和资本执行合伙人周以升 发表讲话）

  国际知名商业研究机构SBI认为，作为中国遥遥领先的行业龙头和知名品牌，红星美凯龙自营及委托管理商场统一管理，统一外观，最大化强调品牌形象，具有高认知度。另一方面，公司已经占据主要发达城市的核心位置，也拥有多年的行业管理经验，与厂商、经销商彼此的互相信任已经到了一个较高的程度。红星美凯龙是家居行业运营难问题最优秀的解决方案提供者。

  而国内资产证券化的发展，将使融资难和退出难得到解决。高和资本也是国内商业地产资产证券化的引领者。据悉，高和资本8月24日刚刚牵头国内第一例商业物业按揭支持证券化（CMBS）在中国的落地，该融资工具作为国际主流的商业物业融资工具，将会替代和优化经营性抵押贷款，大大降低商业物业的持有融资成本。同时，由于其更低的融资成本将会使持有商业物业获得正的杠杆，从而大大促进投资人投资商业地产私募基金以及REITs的兴趣。因此，中国商业地产投资正式进入资产证券化时代。

  周以升认为，基于对家居行业的上述三个难题的解决，红星高和家居商业地产并购基金将能够为投资者创造三重价值：1）经营能力提升，带来的物业升值；2）资产证券化融资工具，将会大大降低融资成本；3）随着REITs越来越近，基金收购低流动性的物业后有望从资本市场获得更好的流动性溢价。

  轻资产、平台化运营打开估值空间

  近两年，开发商的轻资产化是行业的重要课题，包括万科、保利、世茂等“重型”企业相继提出向轻资产方向发展的战略。

  而在今年6月18日红星美凯龙30周年盛典上，董事长车建新宣布实施“1001战略”，将实体商场拓展到1000家。“在这个过程中，金融创新既是重要的发展引擎，也将创造巨大的投资空间。”车建新认为，“这次并购基金的合作，将进一步打通家居产业和金融资本的融合。”

  此次与高和资本共同发起设立并购基金，将会大大优化红星美凯龙自身的商业模式，使红星美凯龙不仅能够获得委托管理商场委托管理费的收入，也能获得委托管理商场资本升值的利益。当然，最直接受益的就是委托管理商场的原业主，红星美凯龙在帮助他们解决经营难题之后，通过并购基金可以帮助他们解决融资难和退出难的问题。。“并购基金是一个多赢的安排，能够实现帕累托改进”，郭丙合说，并购基金将收购一些优质委托管理商场的物业，从而使得基金、红星美凯龙和品牌商户的利益更加一致，避免了潜在的委管费、租金上涨等利益冲突，同时给委托管理商场业主方提供了一个有效的变现通道，使得其可以更加灵活应对自身经营安排。

  （红星美凯龙副总裁、董事会秘书郭丙合 发表讲话）

  业内人士指出，优良的商业管理、物业管理带来的经营绩效，会通过金融管理更加准确地体现，因此金融管理和商业管理、物业管理是一体化的，而不是分割的。

  1000家商场的背后意味着巨大的资金投入，而并购基金为快速新开委托管理商场提供了一种新的可能。“收购基金是红星美凯龙在商业地产金融方面进行的有益探索，也为‘1001战略’提供了一个有力的支撑，委托管理商场业主方会很欢迎这种新模式”，郭丙合表示。

  住建部政策研究中心主任秦虹此前公开表示，商业地产的经营特别需要资产证券化的支持。她认为，商业地产内在发展要求长期资金的支持，很多开发企业面临的最大的困境，就是要靠散售解决资金回笼问题，但散售也带来未来经营的困难；而资产证券化保持了物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化地提升商业价值。此外，资产证券化实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制，也分散了商业地产的风险，促进了行业的稳定发展。

  （国内知名经济学家赵晓教授 发表讲话）

  知名经济学家赵晓认为，红星美凯龙与高和资本基金的发起，是供给侧改革背景下一个联合创新的极佳样本，也是中国商业地产领域轻资产金融化的经典案例。红星美凯龙通过与高和成立并购基金来支持“1001”战略和互联网+2.0，将金融与产业深度融合，极具前瞻性和执行力，将改变其上市公司自身的商业模型和盈利模式，这一系列的举措也有望打开公司的估值空间和成长潜力。

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