调控下楼市吹起“裸卖”风 装修合同重现江湖

icon 2013-04-10 09:58:17
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摘要:在“国五条”细则落地后的第一个小长假,记者走访一手楼市了解到,为了规避“限价”,增城部分楼盘已经祭出“一房两份合同”的方式,签订“装修合同”以做低成交均价,而市区楼盘“裸卖”风潮也渐起。

  在“国五条”细则落地后的第一个小长假,记者走访一手楼市了解到,为了规避“限价”,增城部分楼盘已经祭出“一房两份合同”的方式,签订“装修合同”以做低成交均价,而市区楼盘“裸卖”风潮也渐起。

   现象一:装修合同“重现江湖”

  “我们尚未开盘,还在认筹阶段,现在均价为1.2万元左右,每套房子带2500元~3500元/平方米的装修。”清明小长假期间,记者在增城踩盘时发现,相较此前7800元/平方米的毛坯价格,翡翠绿洲新一期组团的价格比年初依然在售的前一期居然出现了50%以上的上涨。

  增城属于广州少数“限价不限购”的区域,此前其已将限涨幅度从去年的5%提至8%,这也是两年来该市首度提高房价限涨幅度。但是,相对这个限涨幅度,翡翠绿洲的涨价比例显然过高,为何能被“放行”?其现场销售人员向记者介绍说,这个价格属于带装修价格,在签合同的时候,购房者是与开发商签订两个合同,一份是房屋买卖合同,一份是装修合同。在记者提出异议的时候,她表示:“增城因为不限购,整个增城都是这么操作的。”

  在增城另外一个在售的大楼盘的销售人员介绍,最新销售一期洋房的价格已达到1.3万元/平方米。另一位在该楼盘驻点的银行房贷人员告诉记者,该楼盘也是“两套合同”。

  现象二:“便宜”楼盘选择毛坯上市

  在没有“限价”的区域,一手楼价格已偷偷出现上涨。清明节前一天,萝岗区中海[简介 最新动态]誉城新一期开盘,价格达到13000~15500元/平方米,较2月份推出的一期房源价格上涨了1000元/平方米以上,仍吸引了200多位买家在现场排队购买。

  据了解,目前中海誉城对外宣称的装修价格达到2000元/平方米以上。记者致电中海誉城售楼处,销售人员对此否认。但在涨价背后,部分楼盘“脱装”“裸卖”的趋势已经出现。

  位于金沙洲的深业江悦湾,3月底开盘便选择毛坯上市,正因为“裸卖”,均价比此前猜测的售价便宜数千元,也比周边的带装新盘均价低5000元左右,马上遭到疯抢。即使在清明期间,也签约了数十套。

  业内:“限价”或引更多规避手段现身

  由于“国五条”细则对于广州市一手住宅均价进行了限制,多名业内人士认为,未来政府对于楼盘签约价格进行控制是“一定会坚持”的手段。

  “考核目标是均价,这就和成交结构有很大的关系,政府调控限购并不一定能做到均价平稳,只能使用限价的手段。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,未来可能政府觉得楼盘的价格高了,会在预售证发放环节便“卡死”。“目前广州市销售的绝大部分楼盘都是带精装修的,如果一定要限价,在未来广州市销售楼盘中,必然会有越来越多的楼盘选择 裸卖 或者单独签订装修合同,以做低均价。”

  他表示,未来,开发商还可能采取的调控手段还包括“部分囤房”,即先卖一些便宜的户型,而对于单价较高的户型进行“囤货”的方式。“这种方式一方面可以回笼部分资金,另一方面可以作为融资的抵押物,不会带来太多资金压力。”他表示,如果看好后市并资金链充裕,“囤房”无疑是逃避“限价”的好方式。

  但合富置业首席分析师黎文江认为,目前“限价”尚有空间,不会“一棍子打死”,应该还是会给开发商定价以喘息的余地。“目前更重要的是多推出一些低价的中小户型,以满足刚需的需求。”

  提醒:“两套合同”或导致贷款变少

  对于开发商而言,“两套合同”虽然可以完美规避“限价令”,但由于房屋合同上的总价较低,对于购房者而言,可能面临贷款成数变少或利息上浮的尴尬。

  如一套总价为100万元的房屋,若是分开80万元的房屋合同和20万元的装修合同两方面签订,对于一个首次置业的购房者来说,本来可以只首付30万元,贷款70万元,而签订两份合同后,仅房屋合同可以贷款7成,只能贷款56万元。

  记者在碧桂园凤凰城售楼处驻点银行人员处咨询得知,如果首付不够,装修合同部分也可以申请装修贷款,但是仅能贷款3年,并且利率为13%左右,远远高于目前的房屋贷款利率。

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